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2015-10-20

【房孝如談房市】不要讓房仲劈腿 | 壹週刊 | 2015年10月20日

買賣房屋應優先選擇願意提供「單方代理」服務的公司,可以保障自己的利益完全一致。(圖片:壹周刊)

房屋交易牽涉的金額龐大,需要的專業知識也多,因此,很多人都希望能有專家,站在自己這一邊,幫忙做出最好的決定。然而,這樣的心願卻似乎很難達成,特別是在台灣,依據前行政院長陳冲的看法,此與台灣房仲濫用「雙方代理」的服務模式有關。

所謂雙方代理,就是在房屋交易過程,房仲公司可以同時代表買賣雙方,處理一切相關事宜。由於買賣雙方的權益,具有對立衝突的性質,因此,若允許房仲在代表自己的同時,又能代表可能占自己便宜的另一方,等於是授權房仲,可以盡量幫對方占自己便宜。這跟在感情世界中,允許另一半可以劈腿一樣,都是同意對方可以不必在乎自己的感受與權益。

很多人建議大家在找房仲公司時,應該盡量找知名品牌;不過,根據陳沖院長、李炳南、劉玉山等監察委員、以及許多學者專家的看法,大家反而應該優先選擇願意提供「單方代理」服務的公司。當房仲公司願意在買賣雙方之間,只選擇一方提供服務,代表房仲的立場可以更單純、可以與自己的利益完全一致。

單方代理的服務,在英美等先進國家早已行之有年;但在台灣,卻仍處於剛起步階段,廠商的服務難免良莠不齊,消費者還是要多比較。最理想保護自己的方式,就是不要把雞蛋放在同一籃子裡,不要只跟一家房仲簽訂專任委託,而應該盡量多打聽、多選擇幾家公司,以一般委託的方式保持彈性。

很多人罵房仲黑心,批評房仲見人說人話、見鬼說鬼話、為了業績不擇手段,但會走到今天這地步,其實都是消費者縱容的結果。只要繼續允許房仲可以用雙方代理的方式,在交易過程上下其手,這樣的現況就不會改變。如果不想再將自己一輩子最重要交易,交到自己完全不信任人的手中,最根本、最即時、也最不需外力協助的方法,就是大聲跟房仲說:不要劈腿。要賺我的服務費,就只能效忠我一人。就是這麼簡單,民法第106條賦予每個人都有權對雙方代理說「不」。

(房孝如,1958年生,政大企研所碩士、中正企管所博士,現任衡定房屋總經理)

(房孝如,政大企研所碩士、中正企管所博士,現職衡定房屋總經理)

轉載自:【房孝如談房市】不要讓房仲劈腿 | 壹週刊 | 2015年10月20日

2015-10-13

【房孝如談房市】虛有其表的實價登錄 | 壹周刊 | 2015年10月13日

實價登錄區段化的揭露方式,突顯嚴重的資訊不對稱、不公平合理的交易結果。(圖片:壹週刊)

內政部最近宣稱,民眾對於實價登錄政策的滿意度高達八成,我是不清楚他們如何調查得出此數字,但我很確定,若將台灣的房價揭露方式與歐美等國家相比,滿意度恐怕將大幅滑落。

大家可能不知道,實價登錄制度原本目的是希望能讓資訊更透明、交易更公平。但實施至今,結果卻恰恰相反,反而製造出更多的不公不義。主要問題就出在資訊的揭露方式。

實價登錄以區段化的方式揭露成交價格,也就是說:例如明明這條路上的25號有一戶房子成交,但政府卻偏偏以1~30號的區段方式揭露,結果讓很多人都感到困惑,不確定這個價格,到底是那一戶的成交價格?實價只是虛晃一招,消費者還是一團霧水。

事實上,如果每個人都看不懂實價登錄的資料,那也還算公平。但區段化的揭露方式,卻是讓熟悉當地環境的人,比不熟悉的人更能看懂實價資訊。結果在買賣雙方之間,賣方經常因較熟悉當地房屋座落,因此比買方更能運用實價的資料;但不論是賣方或買方,都沒有人比房仲更熟悉當地的房子,所以,房仲才是最後的贏家。

在交易過程,知道一筆成交資料屬於那棟房子,所能擁有的優勢,遠超乎大家想像。當能掌握一筆資料屬於那棟房子,就能將歷史上這棟房子的全部交易資料彙整,然後就能掌握這棟房子的價格走勢、個別樓層的價差、不同坪數房子受歡迎的程度、以及各種成交的細節。區段化的實價揭露,其實創造出比沒有實價之前,更嚴重的資訊不對稱、更不公平合理的交易結果。

政府施政的基本原則,就是不能圖利特定的人或財團。實價登錄區段化的揭露方式,明顯讓房仲公司更能解讀資訊,甚至是操縱資訊,實在應盡早修法改善,仿效美、英等國家,那一戶成交就明明白白揭露是那一戶,如此方有真正的交易公平可言。如果修法曠日廢時,也應盡早開放目前尚須付費購買的衛星定位座標,好讓消費者即使在不清楚當地環境的情況下,也能確切掌握成交房子的坐落,在交易過程稍稍扳回一點劣勢。

(房孝如,1958年生,政大企研所碩士、中正企管所博士,現任衡定房屋總經理)

轉載自:【房孝如談房市】虛有其表的實價登錄 | 壹周刊 | 2015年10月13日

2015-10-06

【房孝如談房市】新版不動產說明書上路,小心坑洞! | 壹週刊 | 2015年10月6日

新版不動產說明書10月1日上路,消費者要睜大眼睛看清楚,免得權益受損。

新版不動產說明書自今年10月1日實施,要求必須揭露的資訊,一口氣增加二倍有餘,對消費者可說是一大利多。不過,其中也有許多神規定,讓人目瞪口呆,大家還是要多做功課,才能確保自身權益。

首先,新版不動產說明書規定:淹水資訊僅預售屋需要註明,成屋不必,彷彿大水只會淹預售屋。消費者購屋前,務必至內政部消防署,查詢歷年實際淹水的位置;或是至全國災害防救中心,查詢模擬的淹水潛勢地區;或是至周遭的預售屋案場,探詢一下口風;無論如何,事前的防範遠勝事後的懊悔。

其次,凶宅的定義也重新改寫,不再溯及既往。換句話說,只要現任屋主沒有發生意外,依據內政部的看法,這間房子就是乾淨的。很多人質疑,此與傳統大家對凶宅的認知不同;而且只要轉手一次,原本的凶宅就能漂白,新規定會不會變相鼓勵大家作假?製造一次假交易,洗掉凶宅的標籤;所以,消費者還是要不怕麻煩,至地政機關調出房子的異動資料,從異動的時間及原因,判斷房仲有無聯合屋主一起造假?

最後,房價也是消費者需要睜大眼睛關注的焦點,不過,新版不動產說明書對此依然沒有著墨,實為美中不足。不動產說明書目的是要讓消費者擁有更完整的資訊,在房屋交易過程,不動產業者應該揭露那些實價資訊?如何揭露?至今仍然沒有規範,等於讓買賣雙方繼續瞎子摸象、任人宰割。在政府尚未要求業者負起應負的責任前,消費者若是害怕自己受騙,以不合理的價錢成交,將來索賠無門,可以要求業者將提供的實價資料,附於合約之中,等同不動產說明書的效力,將來一旦發現自己吃虧上當,就可依約追討業者應負的損害賠償責任。

(房孝如,政大企研所碩士、中正企管所博士,現職衡定房屋總經理)

轉載自:【房孝如談房市】新版不動產說明書上路,小心坑洞! | 壹週刊 | 2015年10月6日