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2018-03-13

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我們提供的房價分析比較

影響房價的因素很多,我們分別從房子本身、周遭環境特色、災害潛勢、人口紅利、房價泡沫程度等五個層面,協助大家進行房屋價格的比較。
我們提醒所有正準備買賣房屋者,都能夠多看、多比較,靈活運用本網站所提供資訊,做出人生最重要決定。


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Mckinley Hill is situated inside Fort Bonifacio which is a 50 hectares owned by Megaworld. Mckinley Hill is Said to [more]
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Beautiful, updated, ground level Co-op apartment in the desirable Bay Terrace neighborhood. This home features hard [more]
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Just steps away from QM2 express bus to Manhattan and local buses; only minutes from the LIRR. Walking distance to [more]
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Mineral Reserves: 2008 core drilling and testing (on just 60 of the 1,100 acres) proved 30-60 million tons of high- [more]
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2016-10-17

看問題 一張成交圖 多少人淚崩 | 聯合新聞網 | 2016年10月17日

內政部實價登錄網,每個月會公布二次最新成交訊息。每次公布就像樂透開獎般,結果總是幾家歡樂幾家愁。賺到的人,固然欣喜若狂;做錯決定的人,卻是欲哭無淚。
衡定房屋總經理房孝如指出:實價登錄每次公布後,媒體總是一窩蜂報導,那棟豪宅又有交易?那位富豪又以天價買房?但卻很少有人關心,一般民眾的買賣,究竟有沒有人吃虧?為什麼會吃虧?損失有多嚴重?

大家將心比心。很多人的錯誤決定,不論是誰看了,都會替他感到心疼。例如:若一棟大樓,在最近一期公布的資料中,出現二筆交易,分別是四樓及十二樓。大家可參考下圖,事實擺在眼前,看到這樣的成交價格,很少有人能不崩潰。

四樓的買家可能急怒攻心:回想當初自己選擇四樓,就是以為這個樓層的價格會較便宜,結果沒想到,竟然完全相反,幾乎是整棟樓最貴。十二樓的賣家更是心頭滴血,若早知十一樓賣26萬,自己絕不會賣18萬。大家的損失,都是以百萬計。

這樣的場景,幾乎每天都在台灣發生。房孝如搖頭,很明顯,會出現這麼多不合理的交易,中間一定有問題。例如:居間負責的房仲,可能並未提供完整的價格資訊,結果害很多人錯買錯賣、損失慘重。更可惡的是,這些錢並非歸你我所有,而是流入少數投機客的口袋,這才是最令人無法接受的結果。

房孝如嚴肅指出:如果更進一步追究,前面那位十二樓的屋主,究竟把房子賤賣給誰?答案十之八九就是投機客。只要再觀察一段時間,你可能就會發現,這棟房子又悄悄轉手,高價賣給另一不知情的買主。一輩子只買賣一、二次的老實人,總是低價賣、高價買,中間的價差,則全被投機客所掠奪。

這種不合理的交易結果,一定要想辦法改善。最好的方式,就是大家在交易之前,都能跟我們一樣,利用實價登錄資料,做出類似上面的折線圖,把每個社區、每棟大樓的歷史成交價格,全部掌握清楚。這樣才能避免受到誤導,把房子賣太便宜、或是買得太貴了!

不過,實價登錄網並沒那麼容易使用,一般人想清楚掌握行情,恐怕會遭遇許多困難,房孝如提醒,幸好現在已有免費課程,按部就班教導大家,如何破解實價登錄網的重重關卡?買賣房子,不想荷包失血,就一定要學會運用實價資料。千萬別等交易結果公布,才發現自己吃了大虧。立即報名,參加實價登錄免費教學:www.learningbuyer.com.tw/learning

轉載自:【看問題 一張成交圖 多少人淚崩 | 聯合新聞網 | 2016年10月17日

2016-10-17

這件事讓郭董的精明掉漆了! | 聯合新聞網 | 2016年10月17日

依實價登錄9月公布資料,鴻海董事長郭台銘先生,以前所未有的高價,買下信義區一戶房子。一時間,市場議論紛紛,有人認為郭董買貴了,有人則認為未必。無論如何,消息經媒體大幅報導,卻未見郭董有任何回應,衡定房屋總經理房孝如指出,郭董什麼都好,就是這件事的處理,有點思慮欠周!

郭董以全台最高單價,添購一戶新房子,房孝如說:其中可能有二種情況。一是郭董事先就知道自己天價購屋,只是不在乎價錢高低。房孝如搖頭:許多菁英領袖,對於自己的購屋條件,其實應該非常在乎的;不只為了自己的英名,也為了千千萬萬的普羅大眾。

房子跟其他產品相較,真的不太一樣。郭董吃魚翅,若經媒體披露,再貴都沒關係,因為大家可以選擇不吃;郭董買私人飛機,全世界最貴也無妨,因為大家用不到;但郭董房子買得太貴,大家就倒楣了,因為所有人無法不住房子。郭董一個不經意,拉高了房價,可能會讓很多人必須更加省吃儉用,才能追得上房價。

更何況,同月份的實價登錄顯示,另一位企業領袖,國巨董事長陳泰銘先生,卻是以歷史最低價,購入另一戶豪宅。兩相對照下,一個創新高、一個創新低,不禁讓人懷疑,郭董是否人如其名,真的是一位能捍衛股東權益,絕對會把每一分錢都花在刀口上的企業家?

郭董以天價購屋,且被高調渲染,對於市井小民的安身立命,造成相當不利的影響。另一種可能情況是,郭董自己也是受害者,郭董根本就不知道,自己竟然莫名其妙地就創下最高紀錄,若早知是天價,他絕不會答應。

情況若果真如此,郭董就更該趁此機會,替過去、現在及未來交易可能受害的人出面,大聲譴責房地產業者,在資訊揭露、保護顧客權益,實在做得太差。甚至若有違法情事,郭董也應據理力爭。台灣每天都有人在業者有意或無意的操弄下,做出錯誤決定,台灣的購屋痛苦指數,也因此攀升至世界第一。郭董實在應替這股廣大民怨,發出不平之鳴。

衡定房屋房孝如建議,郭董無論是否知道市場成交行情?天價購屋消息見報後,都應以同樣篇幅、同樣高調向社會大眾聲明,這並非自己想要的結果。自己完全無意天價購屋,造成房價波動,給大家帶來困擾。這件事,中間若有人為哄抬炒作,自己也一定會追究到底。相信這樣的處理方式,不論是對郭董個人形象、或是社會整體都更理想。

郭董若能登高一呼,對於消費者保護,定能起極大作用。不過,郭董日理萬機,未必能針對每件事做出回應。房孝如補充說,重點還是必須有另外的方式來補破網,避免大家交易吃虧。最好方式,就是讓每個人在買賣房子前,都知道如何利用實價登錄資料保護自己。

郭董可以不理實價登錄,但大家不行。房孝如指著最新推出的實價登錄教學網,這裡的課程絕對能幫大家避免吃虧,而且完全免費。房孝如語重心長地說,如果連這樣,大家都還不願意學著保護自己,那就算有十個郭董願意挺身而出,幫大家說話,恐怕也於事無補。

自助才有人助。立即學會查詢實價,避免交易吃虧。免費教學網:www.learningbuyer.com.tw/learning

轉載自:【這件事讓郭董的精明掉漆了! | 聯合新聞網 | 2016年10月17日

2016-10-17

五項指標 測出你買賣房子吃虧多少? | 聯合新聞網 | 2016年10月17日

實價登錄網自101年開始,至今已累積超過百萬筆的成交資訊,瀏覽人次也超過7千萬。顯示想買賣房子的人,多少都聽過實價登錄,也約略使用過。但是不是每個人都能從實價登錄網站獲益?衡定房屋總經理房孝如表示,那倒未必。

實價登錄網本身,其實很像闖關遊戲,使用的人必須克服重重險阻,才能真正獲得有價值的資訊。首創交易自我檢測機制的房孝如指出,原則上,運用五項指標,消費者就可測出自己的闖關能力。房孝如更建議,不管大家是要買房或賣房,如果五項闖關能力,尚未完全具備,最好不要急著做出決定,否則弊大於利。

首先,消費者要有辨識的能力。由於實價登錄採地址區段化的方式揭露,換句話說,實價登錄網所公布的成交價格,消費者並無法確定,這是那棟房子的成交價?所以,檢測的第一項指標,就是消費者必須自問,有沒有辦法辨識出每筆成交價,究竟屬於那棟房子?

其次是彙整的能力。消費者要克服的第二個難關,就是如何把過去屬於同棟大樓或社區的成交價格彙整在一起?因為唯有如此,消費者才能掌握這個社區的最低、最高成交單價,高樓層跟低樓層房子的價差?以及各種可以幫助自己做出正確決定的訊息。消費者必須自問,有沒有能力彙整一個社區的歷史成交資訊?

再來是統整的能力。實價登錄所公布的資料,有些單位並不一致,例如:有的單位是平方公尺、有的是坪,在運用之前必須先統一。此外,有些資料的內容,彼此並不一致,例如:有些單價含車位、有些不含,消費者在運用前,也需具備將其調整成一致的能力。

衡定房屋總經理房孝如指出,消費者必須具備的第四種能力就是學習。無論是想辨識資料、彙整資料、甚至是分析資料,消費者需要有人引領,才能事半功倍。買賣房子可能是人生最重要決定,消費者必須自問,我準備好學習了嗎?

很多人聽到上課,可能就心涼一半,房孝如笑著說,其實學習目的,並不是真要大家,全都變成實價登錄達人,而是要讓大家具備判斷力。市面上的房仲公司很多,知名度高未必就透明,消費者必須有能力判斷,誰會把市場真實的成交價格報你知?

買賣房子不想吃虧,就一定要能掌握市場行情。大家工作忙碌,可能未必有時間,將實價登錄網的每筆資料摸熟,此時,就特別需要熟悉實價登錄的業者,來協助自己掌握成交行情。因此,自我檢測的第五項指標,就是消費者必須自問,有無能力找出,最清楚實價、也最有意願提供實價資料給自己的業者?

五項指標中,最關鍵的就是學習。房孝如透露,只要花二小時,就能看懂實價資料,如此一來,消費者進可攻、退可守。空閒的時候,自己可以上實價登錄網做些功課;沒時間的話,也有能力盯著業者,必須提供完整真實的資訊。自助然後才有人助,交易不想吃虧的最好方法,就是立即學會看懂實價登錄。

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轉載自:【五項指標 測出你買賣房子吃虧多少? | 聯合新聞網 | 2016年10月17日

2016-10-17

實價登錄最新用法 眾人驚呼怎不早說 | 聯合新聞網 | 2016年10月17日

截至目前,大家使用實價登錄網,多只是查詢價格。這樣實在很可惜,衡定房屋總經理房孝如指出,實價登錄資料,其實還有很多用途,但都被大家忽略。例如:實價登錄不只能查詢價格,也可以幫買方查詢房子。

買方想買房,第一件事就是要找出一些合適的房子去看。問題是,怎麼找呢?目前買方的做法,多數都是用賣方的開價去找。觀察歐美等先進國家做法,房孝如分析,買方還有另一種選擇,就是用歷史成交價去搜尋。大家可以想一下,那種方式對消費者較有利?參考其他國家做法,恐怕是以成交價為佳。

房孝如分析指出,買方找房,應該用實價登錄的成交價搜尋,會比用開價,更能找到真正適合自己的房子。況且台灣的房屋交易,經常有開價嚇死人,成交價笑死人的情況,用開價去找房,很容易失真,不僅買方浪費時間,賣方也是不勝其擾。

市場上多數的交易,也都是以成交價供買方搜尋,這樣會對大家最好。例如:餐廳菜單上的價格,一定是成交價,這樣才方便大家點餐。今天如果每家餐廳菜單上的價格都是開價,僅供參考,大家可以想一想,該吃什麼,會不會變得消費者困惑、餐廳也很困擾?

經常針對實價登錄資料,提出創新運用的房孝如指出,很多買方都因為改用成交價搜尋,而感覺豁然開朗、心情更篤定。以往跟著賣方開價,心裡七上八下的慌亂減少了;那些房子該看?不該看?也不會再猶豫不決。找房突然變得很有樂趣,經常會出現一些驚喜,發現自己的選擇其實很多。房孝如覺得有必要讓更多人瞭解,以成交價找房的好處。

特別是台灣的開價方式,已經變得走火入魔。每家房仲的售屋訊息,都是開價下殺、再下殺,買方眼花撩亂之餘,也不禁困惑,成交價最後會是多少?自己能不能負擔得起?值得花時間去看嗎?當開價變得只是噱頭,買方更需要成交價,才不會房子愈找、心頭愈亂。

當開價變得眾聲喧嘩,只有成交價最實在,能夠穩定地提供買方指引。房孝如明確指出,買方從開始找房,就應該運用實價登錄資料,而非等找到房子,才用實價資料去談價錢。現在大家運用實價登錄資料,只用到部分,實在很可惜。

「好的開始,是成功的一半!」買方如果從開始想買房,就懂得運用實價資料,相信一定能讓自己找到理想房子的機會大增。千萬別再用開價,找了一堆未必適合自己的房子。房孝如建議,愈早學會運用實價資料,對自己的交易只會愈有利。

不過,實價登錄網當時推出,政府目標在先求有、再求好,因此許多消費者使用可能碰到的障礙,都未能有效移除。幸好現在已有免費課程推出,教導大家一步步破解實價的障眼法。不論你是剛開始想買房、賣房,或是已經看房、賣房一段時間了,立即學會運用實價登錄資料,都能讓你買賣如虎添翼。

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轉載自:【實價登錄最新用法 眾人驚呼怎不早說 | 聯合新聞網 | 2016年10月17日

2016-09-09

房仲收費的變革已經啟動,房仲服務費0%起,消費者完勝! | 聯合新聞網 | 2016年9月9日

自從監察院在2011年,針對房仲服務費過高問題,糾正內政部之後,至今已超過5年的時間,其間波折不斷,消保團體、內政部、房仲業者之間,對於服務費調降幅度、方式、時機等,始終難有共識。不過,全案就在今天,終於有了突破性的進展。
依據最新的方案顯示,房仲服務費可望歸零,然後,依消費者個人需求,選擇使用多少服務,才付多少費用,在這波爭議中,消費者可說大獲全勝。衡定房屋總經理房孝如表示,這套收費方式,甚至已超越歐美等先進國家,對於消費者權益的保障,可說大幅提升。

這次變革的最大亮點,就是將房仲服務費一舉調至0%。過去大家爭議的焦點,一直在服務費6%合理?還是4%合理?房孝如表示,這樣爭執下去,永遠不會有結論。因為,我說我的服務值6%;你說不對,最多只值4%;但雙方對於這個服務內容究竟是什麼?卻從未認真討論過,這樣怎麼會有交集呢?

「這樣下去,結局就是大家都輸!」房孝如感嘆。因此,衡定房屋率先提出解決方案。首先,就是讓房仲服務費歸零,這樣一來,消費者先立於不敗之地。然後,如果房仲認為自己的服務價值6%,那就有責任把自己準備提供那些服務?值多少錢?一樣一樣條列出來,供消費者品評。

例如:房仲說我會提供A服務,值10,000;還有B服務,值5,000;以此類推;最後,就看消費者買不買單?如果房仲的服務,真的符合消費者所需,消費者十分認同,通通都選購,結果這樣買下來,證明真的就是值6%,相信從此以後,再也沒有人會質疑,房仲的收費太高。

將爭議從上限6%是否合理?改為下限從0%開始,房仲想收多少服務費,就看能提供多少消費者願意掏腰包購買的服務?一舉將爭議消弭。房仲當然可以收取6%的服務費,但前提是必須說服消費者,為什麼我的服務,值得大家掏出那麼多錢來買?

結局從沒有人能贏,變成大家都贏。最熟悉這整套變革方案的房孝如表示,雖然很欣慰,但挑戰其實才剛開始,因為業者可能都還心存觀望,想先看別人怎麼做?再決定自己怎麼做?如此一來,可能又要再耗費5年,消費者還是無法把錢花在刀口上,因此,衡定房屋率先明訂各項服務的內容,以及收費標準,希望讓糾纏多年的爭議,能儘快落幕。

房仲收費的變革已經啟動,消費者欲瞭解更多詳情,可至www.hengding.com.tw,自己的荷包自己顧!

轉載自:【房仲收費的變革已經啟動,房仲服務費0%起,消費者完勝! | 聯合新聞網 | 2016年9月9日

2016-05-18 • Sticky Post

不作高房價推手 衡定房屋專營買方 | 蘋果即時 | 2016年5月18日

衡定房屋總經理房孝如以「服務買方」為經營理念,只作買方不作賣方,避免利益衝突。黃競鋒攝

誰說房仲一定黑心!衡定房屋總經理房孝如以「良心房仲」的理念創設專營買方的衡定房屋,不催促買方購屋,反而開班授課,教導買方看懂謄本和產權,並判斷前任屋主是不是投資客、房屋是否二次施工或為工業住宅。

「大家都在慶祝業績創新高的時候,我開始疑惑,是不是客戶都是投資客,我也成了高房價的推手…。」房孝如過去在房仲公司任職,2009年國內景氣受金融風暴影響一片慘淡,他的公司業績卻破歷史紀錄,隔年持續創下新高,他開始思考,是否他並未幫助到一般民眾,反而讓民眾離築巢夢愈來愈遠,2012年便自行創立專營買方的衡定房屋。

「沒有人這樣做過,一切都要自己摸索。」房孝如坦言,買方服務的範圍非常廣,底下人員的教育訓練更顯重要,而且衡定房屋多用沒經驗的年輕人,「他們才有熱血,但也要花更多時間培訓,至少半年起跳。」

目前衡定房屋已陸續有客戶前來詢問、接洽,但因買方看屋、抉擇須花較長時間,公司尚無成交紀錄。不過房孝如表示,公司經營急不得,現在會著重每個員工的專業訓練,雖然還是10人小公司,但等員工都可獨當一面後,會逐步擴大規模。(潘姿羽/台北報導)

轉載自:【仲介轉型 拒當高房價推手 | 蘋果日報 | 2014年5月19日

2016-04-04

地產學堂 房價不透明 實價登錄是元兇 | 蘋果日報 | 2016年4月4日

衡定房屋總經理房孝如,出書教導民眾分析房價。彭仁義攝

【詹宜軒╱台北報導】實價登錄自2012年8月上路,但該制度真致使房價全透明化了嗎?衡定房屋總經理房孝如所撰寫的《多少錢才合理—百萬筆房屋交易的教訓》,針砭台灣的實價登錄制度,直指市場亂象仍在,教導消費者如何從中自保自救。
全書共分為「房價透明,刻不容緩」、「房價透明,決策自主」及「房價透明,消費覺醒」等3大部分,從市場實務、資料探勘及建立評估體系等分析過程,呈現房價資訊的問題,也給予民眾自保自救的建議方案。

去識別化 難遏止投機
房孝如指出,台灣實價登錄制度採取「區段化」揭露,即是令房價不夠透明的元凶。房孝如說:「根據英國最大的不動產銷售平台Rightmove,民眾可以準確獲得哪間房的交易價、歷史成交紀錄及其他細目資訊。」對比台灣,由於實價登錄的「去識別化」,使得該制度並無法有效遏止投機炒作的發生。
在此同時,民眾若想更精準求得心儀物件的「身世」,房孝如建議民眾可到地政單位調異動索引,從前手持有物件的時間,推估標的物是否為投機客所操縱。再者,即便物件實價登錄採區段揭露,但仍可從屋齡、樓層加以推估,蒐集社區完整房價行情,避免高買低賣。
房孝如表示,初期實價登錄以每50號為一區段,現已減少至每30號,相信漸漸會減少其級距,有利民眾獲取完整資訊。

房孝如小檔案
◎年齡:58歲
◎學歷:
國立政治大學企業管理研究所碩士
國立中正大學企業管理研究所博士
◎現任:
衡定房屋仲介有限公司總經理
衡定資訊有限公司總經理
資料來源:房孝如

轉載自:【地產學堂 房價不透明 實價登錄是元兇 | 蘋果日報 | 2016年4月4日

2016-04-03

實價登錄有看沒有懂?這本書教你這麼做 | 蘋果即時 | 2016年4月3日

衡定房屋總經理房孝如出書針砭台灣實價登錄制不夠透明,同時教導民眾科學分析房價。資料照片

你看懂實價登錄了嗎?為使房價透明化,已上路近4年的實價登錄制度,有民眾覺得對房價更加霧裡看花,更有業者對此著書,針砭該制度,自創科學分析法,教導民眾如何看懂房價,避免高買低賣的倒楣事發生在自己身上。

由衡定房屋總經理房孝如所撰寫的《多少錢才合理—百萬筆房屋交易的教訓》,即從市場實務、資料探勘及建立評估體系等分析過程,呈現房價資訊的問題。

房孝如說:「英國最大的不動產銷售平台Rightmove,民眾可以準確獲得哪間房的交易價、歷史成交紀錄及其他細目資訊。」對比台灣,由於實價登錄的「去識別化」,使得該制度並無法有效遏止投機炒作的發生。
在此同時,民眾為更精準求得心儀物件的「身世」,房孝如建議民眾可到地政單位調異動索引,推估標的物是否為投機客所操縱。再者,即便物件實價登錄採區段揭露,但仍可從屋齡、樓層加以推估,蒐集社區完整房價行情,避免高買低賣。
房孝如表示,「在房價透明尚未落實前,提供科學的分析方法,協助民眾做出對的決定,即是本書出版的目的。」(詹宜軒/台北報導)

轉載自:【實價登錄有看沒有懂?這本書教你這麼做 | 蘋果即時 | 2016年4月3日

2015-10-20

【房孝如談房市】不要讓房仲劈腿 | 壹週刊 | 2015年10月20日

買賣房屋應優先選擇願意提供「單方代理」服務的公司,可以保障自己的利益完全一致。(圖片:壹周刊)

房屋交易牽涉的金額龐大,需要的專業知識也多,因此,很多人都希望能有專家,站在自己這一邊,幫忙做出最好的決定。然而,這樣的心願卻似乎很難達成,特別是在台灣,依據前行政院長陳冲的看法,此與台灣房仲濫用「雙方代理」的服務模式有關。

所謂雙方代理,就是在房屋交易過程,房仲公司可以同時代表買賣雙方,處理一切相關事宜。由於買賣雙方的權益,具有對立衝突的性質,因此,若允許房仲在代表自己的同時,又能代表可能占自己便宜的另一方,等於是授權房仲,可以盡量幫對方占自己便宜。這跟在感情世界中,允許另一半可以劈腿一樣,都是同意對方可以不必在乎自己的感受與權益。

很多人建議大家在找房仲公司時,應該盡量找知名品牌;不過,根據陳沖院長、李炳南、劉玉山等監察委員、以及許多學者專家的看法,大家反而應該優先選擇願意提供「單方代理」服務的公司。當房仲公司願意在買賣雙方之間,只選擇一方提供服務,代表房仲的立場可以更單純、可以與自己的利益完全一致。

單方代理的服務,在英美等先進國家早已行之有年;但在台灣,卻仍處於剛起步階段,廠商的服務難免良莠不齊,消費者還是要多比較。最理想保護自己的方式,就是不要把雞蛋放在同一籃子裡,不要只跟一家房仲簽訂專任委託,而應該盡量多打聽、多選擇幾家公司,以一般委託的方式保持彈性。

很多人罵房仲黑心,批評房仲見人說人話、見鬼說鬼話、為了業績不擇手段,但會走到今天這地步,其實都是消費者縱容的結果。只要繼續允許房仲可以用雙方代理的方式,在交易過程上下其手,這樣的現況就不會改變。如果不想再將自己一輩子最重要交易,交到自己完全不信任人的手中,最根本、最即時、也最不需外力協助的方法,就是大聲跟房仲說:不要劈腿。要賺我的服務費,就只能效忠我一人。就是這麼簡單,民法第106條賦予每個人都有權對雙方代理說「不」。

(房孝如,1958年生,政大企研所碩士、中正企管所博士,現任衡定房屋總經理)

(房孝如,政大企研所碩士、中正企管所博士,現職衡定房屋總經理)

轉載自:【房孝如談房市】不要讓房仲劈腿 | 壹週刊 | 2015年10月20日