【實價登錄解析】南港1111實價資料

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【實價登錄解析】南港1111實價資料(相關個案位置見圖一)

最近很多人都注意到,雙北房價在部份地區,似乎有「倒掛」的現象,也就是新屋的價格,比舊屋還來得便宜。因此,特別呼籲買老舊房子的人,應留意自己的出價,確保自己真的用對的價錢,買到對的房子。

當然,每間房子因地段、座向、格局不同,所以,對每個人的價值也不盡相同。無法百分之百斷言,誰就一定比較便宜?誰就一定比較貴?

不過,倒是有二個因素,相對較客觀,可以用來進行初步的比較,看看房價是否真有倒掛情形發生?

首先是每戶房子的屋齡,相對就較客觀,不會因個人喜歡或不喜歡,而有所不同。房子舊就是舊、新就是新,半點不由人。

例如:本期實價公布,南港區位於松河街、近八德路的「松河麗景」,樓高15層,共160戶,97年完工,屋齡約10年。

此外,位於松河街另一端、更近經貿園區的「東方晶鑽」,樓高14層,共27戶,104年完工,屋齡約3年。

故若假設一間房子的耐用年限為50年,那麼,每年就約有2%的折舊。所以,單純從屋齡的角度,「松河麗景」較「東方晶鑽」老了七年,房價理應便宜約14%左右。

實際情況如何呢?

依本期實價,「松河麗景」的成交價,每坪約71.6萬(不含車位);「東方晶鑽」則每坪為65.9萬(不含車位)。結果確實產生屋齡三年內的新屋,反而較屋齡近十年房子更便宜的倒掛情況。

此外,付出去的錢,到底買到多少室內的使用空間,相對也是可以客觀衡量的因素。

例如:依本期實價,「松河麗景」的房子,主建物面積約14.54坪,屋主當初以2118萬買進,本期以2030萬賠售,換算室內面積每坪約140萬(詳圖二)。至於「東方晶鑽」,主建物面積約15.66坪,屋主當初以2120萬買進,本期以2080萬賠售,換算室內面積每坪約133萬(詳圖三)。

故若再加計室內空間的因素,則房價倒掛情況,可能更嚴重。

不過,決定房價高低的因素還有很多。例如:景觀;本期「松河麗景」成交房子在十四樓,「東方晶鑽」則在六樓;在景觀上,「松河麗景」可能略勝一籌:而且,可能會有人認為「松河麗景」周遭的生活機能較優;所以,「松河麗景」的成交單價,是否因為屋齡較老、實坪單價較高,就一定不划算?恐怕也會因人而異。

無論如何,我們始終認為:房價有客觀的部分,也有主觀的部分;先把客觀的部分建立起來,然後,每個人再依自己的偏好,在這個基礎上,進行加加減減;自然就能找出對自己而言,最合理的房價應該是多少?

例如:可能有人喜歡大樓,有人覺得公寓實在;但這些都不影響大樓與公寓房子,可以在價格上,進行客觀的比較。

依本期實價公布,南港區位於福德街、近福德國小的「親親家園」(見圖四),四樓的公寓,由宏泰建設投資興建,66年完工,屋齡41 年。成交一戶二樓房子,主建物面積18.4坪,總價950萬,室內實坪單價,每坪約51.6萬(詳圖五)。若考量屋齡與「東方晶鑽」相差近38年,折舊76%,單價理應為每坪約32萬(133*0.24),顯示房價確實有老舊房子,單價反而更高的情況。

此外,位於東新街170巷、南港公園旁的五樓公寓(見圖六),由清森建築師事務所設計監造,74年完工,屋齡33年。成交一戶頂樓房子,主建物面積20.14坪,屋主原先以1180萬買進,本期加價以1238萬賣出,室內實坪單價,每坪約61.5萬(詳圖七)。若考量屋齡與「東方晶鑽」相差近30年,折舊60%,單價理應為每坪約53萬(133*0.4),顯示單價同樣有較新屋為高的倒掛情況。

最後,我們要強調的是:倒掛現象本身不是重點。

不是說房價有倒掛,大家就應該通通換來買新房子,而是說:大家在買舊房子時,是否也該考量新屋的價格,然後,再決定自己的出價,這樣是否能讓自己決定更合理?

 

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