專業著作

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房價資訊中的專業倫理、職業倫理與制度倫理

花敬群

  「房價」,房地產市場中最受矚目的字眼與資訊,長期以來像魔咒般緊箍著整個社會,卻也像魔戒般引誘著整個社會。我們經由市場、業者、媒體與制度,製造出房價資訊,卻嚴重欠缺駕馭這項資訊的能力。於是,市場與制度反過來被房價所駕馭,引領整個房市、相關行業與參與者,進入不知是雲霄飛車還是旋轉木馬的軌道。我們都不知道,前方山洞的後頭,會是怎樣的路段?

空格現實市場中,掌控交易過程中的房價資訊優勢,就等於掌控利益分配的權力。當房價資訊優勢越容易被壟斷或塑造,市場交易就越容易出現不公平或剝奪,投資與套利行為就越受到鼓舞,劣幣逐良幣與勾結串謀的現象就會越普遍。這些我們熟悉的房市狀態與問題,我們習以為常的市場「常態」,本質上卻是非常「變態」的結構。甚至,當有人希望對市場亂象進行合理的改革或調整時,就會立即引來「打房」或「仇富反商」或「不尊重市場機制」的扭曲論調。

空格台灣房市的病徵雖然是投機炒作等亂象,但真正的病灶卻是心病。我們的市場與投資人看待房市的心,是「賺錢」、「欺瞞」、「勾結」與「炒作」;我們的政府看待房市的心,是「獻金」、「高層」、「麻煩」與「放任」。我們的學者看待房市的心,是「理論」、「模型」、「理想」與「批判」。但我也了解,市場參與者其實希望用專業與服務來獲利,政府官員當然希望市場能穩定與健全,學者專家也希望建構出最適境界的市場運作結構。

空格我一直相信,導致這些心病或現實與期待落差的原因,除了貪婪這項人性外,主要的原因在於各界從來都沒弄清楚市場真相,也沒弄清楚發展標目標。因此只能得過且過,先求自保。雖然我們也都知道,現實環境從不等人,敗壞與扭曲的事情還都繼續發生著……

空格很為國家慶幸,我看到一顆「務實」、「用心」、「專業」與「關懷」的心。

空格衡定房屋房孝如總經理大作:「多少錢才合理—百萬筆房屋交易的教訓」。

空格這是一本讓政府、業者與學者, 一方面感到慚愧,一方面感到興奮的專業著作。本著作分為「透明價格,刻不容緩」、「房價透明,決策自主」與「房價透明,消費覺醒」三大部分,並從市場實務、資料探勘(Data Mining)與建立評估體系等分析過程,具體呈現房價資訊的不透明問題,以及因此所產生的各種不公平競爭現象,並提出有關政策改善與消費者如何自保自救的建議方案。

空格整體而言,本書是兼具問題現象澄清、分析方法創新、資料具體豐富、政策建議明確等多元價值的著作。更重要的是,透過本書探討的議題與內容,讓各界得以重新思考,有關房價資訊中的「專業倫理」、「職業倫理」與「制度倫理」,這三項深刻且重要的產業發展議題。

空格房地產的專業是甚麼?在台灣,這確實是個非常需要被仔細辯證的題目。在此,我將「專業倫理」定義為從事房地產研究與分析專業者,對市場發展的責任。這項責任不僅止於從事以房地產為對象的學術研究,或者對市場亂象的批判。更積極的責任在於研究切適的市場資料分析方法與架構,讓市場運作的結果(無論好的或壞的),都可以持續性的被看到與驗證。這也是資訊透明的最上層目標。

空格「多少錢才合理」這本書,先透過實價登錄資料的逐筆定位,再歸納出個別社區交易資料的集合,接著從個別社區在不同時間、不同樓層等面向,觀察各種價格趨勢,比較相似社區的差異。這是一項辛苦費時的苦功夫,累積出來的資料庫,卻可以提供各界判斷不同社區與不同時間點下,成交價格的離散程度。這項由資料(data)加工所產出的資訊(information),讓我們可以判斷哪些社區可能投機客比例較高,哪些人可能買貴了或賣便宜了。在此過程中,我們看到一位專業者,辛勤的探究資料的內涵,提供出實務上具體可運用的分析方法與結果。

空格作者在第四章提出的「結構吸引力」理論,是本書專業倫理發揮最精彩的部分。他從相鄰區域中各社區的平均價格高低,與價格離散程度的大小,將不同地區的小範圍建案集合,區隔為「風險結構」、「魅力結構」、「穩定結構」與「重建結構」。在這樣的分類之下,作者先說明各種結構的市場特性與投資(或購屋)意涵。然後經由實際資料運用,讓我們清楚掌握現實環境下,不同地段的市場本質。經由這樣的資訊(information)解讀,產出的就是市場上真實的知識(knowledge)。有了這些分析基礎當後盾,買屋或賣屋的決策(decision)不需要猜測,不用瞎子摸象,更不用賭,可以讓決策在清晰的資訊基礎下合理達成。

空格本書第六章關於替代方案選擇的分析中,作者提出「指標型替代方案」、「順序型替代方案」與「三思型替代方案」,也是書中另一處亮點。這是一套提供購屋者,在面對數個購買標的時,如何選出較佳結果的心法與招數。其中也納入前述「結構吸引力」做為評估項目的一環,因此對自住客與投資客,都是非常適合且務實的操作模式。

空格這就是我所說的「專業倫理」的具體展現。亦即,專業研究者的價值中,很重要的部分是在為市場找出「馭繁為簡」且「合理務實」的方法。本書所提出的創新分析架構,確實符合這樣的功能與意義。

空格本文所稱的「職業倫理」,當然指的是房地產從業人員應該提供正當且正確的服務,讓付費的買賣雙方獲得專業且安全的交易過程。本書貫穿全文都持續關注著當前國內房市存在的許多「不倫理」的執業手法,其行為之惡劣,對價格資訊操作之扭曲,令人扼腕。作者感慨的提到「房仲與投機客已聯手發展出一個層次分明、結構嚴謹的生態體系,消費者根本難以個別的力量從此生態系統中逃脫。

空格更讓我驚訝的是,文中作者引述2013年勞委會調查結果:「不動產業高居自殺危險行業之首,1.228%從業人員曾試圖自殺。」這項訊息讓我在關心房市改革之餘,更深刻了解改革也是解放房市從業人員枷鎖的重要行動。

空格本書在職業倫理的積極意義方面,主要可從文中的許多分析,都是站在提供「專業顧問服務」的角度,重新定位仲介工作的本質。提供對的價格、對的房子與對的服務,取代過往所提供的篩選過的價格、未盡符合需求的房子與扭曲片面的服務。這樣的觀點,或許可說是房仲業的大改革或大躍進,但確實是房仲業該走的方向與路徑。

空格特別是在本書提出的房價資料分析方法的協助下,讓房仲服務邁向專業化合理化更為有跡可循,而非只是天馬行空的理想,是值得循序漸進達成的目標。更具體地說,房仲業本就是應該特別強調職業倫理的行業,且其職業倫理的內涵中,更包含著專業服務的深化,以及為買賣雙房提供量身訂做服務的職責。本書所闡釋的資料分析方法與產出的服務資訊,確實是讓房仲業提升服務能力與競爭力的重要參考依據。

空格「制度倫理」的本質在於制度應以提升市場公平合理的運作條件為目標,應設法絕盡引誘套利與不公平競爭行為的制度缺口。雖然國內已實施不動產實價登錄制度,但去識別化、資料發布時效、資料正確性檢核與登錄義務人規定等問題,使得本應有效提升市場資訊透明與交易秩序的制度,反而讓有心人得以製造片面與虛假資料的操作空間。

空格本書特別介紹英國Rightmove與美國Zillow兩個國際上重要的房價揭露網站,告訴國人好的房價揭露系統應具備的內容與架構。從這兩個網站可知,完整門牌應該是房價資訊的基本要件,而個別物件交易的歷史資料,也是非常重要的參考訊息。此外,中國與香港的房價揭露內容中,特別強調提供個別社區(或小區)的交易價格資訊匯整查詢,這些都是國內實價登錄制度應該盡速改進之處。

空格如果國內實價登錄能夠取消去識別化,再加上物件所在社區資訊的提供,相信在學術機構與民間團體的專業創意下,一定可以為市場提供更詳實完整的資料分析成果。如作者在第二章所言,目前在其技術以相對成熟情況下,因去識別化規定,造成每筆資料需要0.2小時的加工處理人力成本。這種不當規定所造成的無謂成本,只是降低實際登錄資料的使用價值與抑制資訊發展的機會,對市場資訊透明與產業正常發展更是有害無益。政府實不應該再假借個人資料保護之名,繼續維繫這不當制度。因為從英美等國的經驗可清楚得知,房市交易資訊透明化並不涉及個人資料保護範圍,而是提升市場健全發展的必要條件。

空格此外,本書特別強調不動產經紀業管理條例規定「雙方代理」制度的不當。依據民法的精神,除非經本人許諾,原則禁止自己代理及雙方代理的情形,因為在此種情況下將會產生利害衝突的問題。然而,不動產經紀業管理條例的規定,卻便宜行事的站在仲介利益角度,規定以雙方代理為原則。這項規定確實是造成仲介業以服務賣方為主,卻依法得向未被合理代理,甚至可能受害的買方收取服務費的亂象。同時也是導致前述「房仲與投機客已聯手發展出一個層次分明、結構嚴謹的生態體系」的根本原因。

空格面對這項制度倫理的缺口,作者特別提出「建立買方仲介制度」的呼籲。並進一步說明買方仲介服務的主要內容,包含提供「個案案源」、「個案挑選」、「個案評估」、「個案議價」與「個案簽約」等專業服務,並認為辦理移轉登記的「指定地政士」權利應屬買方,以確保交易安全。

空格作者在本書最後「消費者意識的覺醒」,向消費者提出四項維護自身權益的建議。包含拒絕雙方代理、避免不對的價格(要求充分的比價服務)、要求仲介提供不動產「價格說明書」,以及要求仲介提供賣方非投機客的「自清證明」等。我認為,這些建議與要求不只是購屋者在當前制度倫理不足下的自保措施,更是引導仲介業者提升服務能力,與督促政府修訂不適宜法制的重要行動。特別是買方仲介制度的推動,確實是國內需要積極彌補的制度缺口,而這項制度的推展,除了必要的法令制度外,房價資訊的充分揭露更是必備的要件。

空格房價資訊不透明所產生的「交易的教訓」,告訴我們價格資訊不對稱、價格資訊扭曲錯誤、價格資訊操作、價格資訊分析不足與價格資訊制度不當,使得市場陷入多元的不公平競爭,並引發各種透過市場交易與專業服務下的投機、欺瞞與剝奪。終究,市場內的行為存在著複雜的關聯,如果最源頭的價格資訊與最基本的交易服務制度都存在重大問題,衍生而來的勢必是無效率與不公平。然而,房地產是國家最大的內需產業,問題充斥的房地產市場,對經濟發展與人民財富保障的危害,遠大於既得利益者所獲取的金額,這是政府該面對的責任。

空格最後,我要向本書作者衡定房屋房孝如總經理,以及協助進行房價資料分析校正的黃美玲教授,至上我的敬意。這本書的撰寫與資料處理,反映著兩位專業者對市場發展的憂心與盡心。這不是件容易的事,但他們沒有放棄;這原是政府與市場該做好的事,但他們擔起責任給社會提供指引。

空格我認為,這不僅是購屋人該仔細閱讀的書,更是房地產從業人員、政府官員、社運團體與學者專家,都應該仔細閱讀的書。同時也是相關科系大學高年級與研究所的必備教材。

空格當然,從純學術研究的角度而言,本書的分析角度與方法確實還存在深入探究的空間,但這是研究者的責任。本書提供了精采的起點,學者與相關專業者接棒,讓房價資訊更充實完善;相關業者接棒,讓專業服務與產業競爭力更完整落實;政府官員接棒,讓法令制度更合理進步。

空格我還是要再說,這本書真的太棒了。

(作者為德明財經科技大學副教授、中華民國住宅學會理事、合作金庫銀行董事)

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