【實價登錄解析】新店0101實價資料

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【實價登錄解析】新店0101實價資料(相關個案位置見圖一)

自從侯友宜市長上任,就積極推動都更。目前都更三箭的成效如何?雖尚不清楚,不過,一些動作快的人,卻早已展開布局。

例如:依本期實價公布,位於明德路上、介於大豐路與民族路之間的五樓公寓(見圖二),79年完工,共5戶。本期一口氣出現三筆交易,其中,一戶二樓房子,面積約35.2坪,總價2600萬,單價每坪約74萬(詳圖三)。

三筆交易均在備註欄內註明:都更效益。換句話說,價格之所以這麼高,主要反應的是都更完成後的價值。

所以,第一個問題是:每坪74萬,合不合理呢?真的有反應未來新房子蓋好後的價值嗎?

我們可拿不遠處,北新路三段上的新屋「三輝君匯」,做為參考,假設新房子蓋好後的售價,跟目前的三輝君匯差不多。依實價公布,三輝君匯最近成交一戶七樓房子,面積約65.4坪(扣除車位),總價4150萬,拆算不含車位單價,每坪約60萬(詳圖四)。

由於都更都會有容積獎勵,所以,本批公寓都更後,若能取得25%以上的容獎,建商就划算了。

不過,更重要的是這批公寓的戰略價值。

依周遭建物型態,建商應已整合好109巷內的三樓公寓(見圖五),可是若少了這批位於角間位置的五樓公寓,就有如大船少了出海口,更新後的效益將大幅減少,以致建商不惜砸下重金,承擔極大風險,也要搶下先機。

另一個可以思考的問題,就是假設這個成交價合理,那麼到底比周遭行情高出多少呢?現在擁有老舊房子的屋主,若不想等都更完成後分房子,而想直接先拿現金走人,應該如何跟建商開價?

依本期實價公布,同樣有一位於明德路69巷、近大豐國小、耕莘醫院的五樓公寓(見圖六),67年完工,共10戶。本期公布成交一戶四樓房子,面積約31坪,總價1150萬,單價每坪約37.4萬(詳圖七)。

所以,屋主若想在都更前,先拿錢走人,似乎可以當地行情的一倍為基準。

此外,就在都更公寓對面的「統帥首府」(見圖八),78年完工,樓高6層,共31戶。曾在105年,成交一戶頂樓房子,面積約42.2坪(扣除車位),總價2068萬,拆算不含車位單價,每坪約44萬(詳圖九),價格也可當參考。

無論如何,都更是一複雜、但卻一定要面對的問題,如何找到一個透明、公平的機制,讓住戶、施作者、政府三贏,確實還須多溝通、多讓住戶了解,他可以如何保護自己權益?

 

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